Pražská developerská společnost

Pražská developerská společnost
Zkratka	PDS
Typ	Příspěvková organizace
Založení	1. června 2020
Zakladatel	Hlavní město Praha
Sídlo	U Radnice 10/2, Praha 1
Zaměření	Městský development, správa nemovitostí

Pražská developerská společnost (často zkracována jako PDS) je příspěvková organizace založená a plně vlastněná Hlavním městem Prahou. Instituce byla oficiálně zřízena k 1. červnu 2020 s primárním úkolem iniciovat, koordinovat a řídit přípravu městských developerských projektů, především v segmentu dostupného nájemního bydlení. Organizace spravuje rozsáhlé portfolio městských pozemků, zhodnocuje je prostřednictvím projektové přípravy a připravuje výstavbu celých nových městských čtvrtí i solitérních bytových domů.

Hlavním politickým a socioekonomickým účelem PDS je obnova zdecimovaného městského bytového fondu a zmírnění dlouhodobé bytové krize v Praze. Vybudované byty zůstanou v trvalém vlastnictví města a budou sloužit primárně takzvaným preferovaným profesím (učitelé, zdravotníci, policisté, hasiči), matkám samoživitelkám a seniorům. Kromě rezidenční výstavby je Pražská developerská společnost Radou hlavního města Prahy pověřována i přípravou specifických staveb ve veřejném zájmu, jako je například Vltavská filharmonie či revitalizace sportovních stadionů.

⏳ Historický kontext a důvody vzniku

Vznik Pražské developerské společnosti je přímou reakcí na hlubokou bytovou krizi, která hlavní město zasáhla ve druhé dekádě 21. století. V devadesátých letech 20. století a na počátku nového milénia přistoupilo vedení Prahy a jednotlivých městských částí k masivní privatizaci tehdejšího bytového fondu. Z původních více než 100 tisíc městských bytů jich ve vlastnictví samosprávy zbylo pouze přibližně 30 tisíc.

Tento výprodej, kombinovaný se složitými a zdlouhavými povolovacími procesy u soukromých developerských projektů, vedl k drastickému nárůstu tržních cen bydlení. Podle analytických dat dosahovalo na konci roku 2023 průměrné tržní nájemné v Praze částky 395 korun za metr čtvereční a počátkem roku 2025 tato hodnota vzrostla na 438 korun za metr čtvereční. Důsledkem bylo vytlačování střední třídy a klíčových zaměstnanců veřejného sektoru za hranice metropole.

V reakci na tento stav inicioval tehdejší první náměstek primátora pro územní rozvoj Petr Hlaváček založení specializované městské organizace, jež by fungovala na principech profesionálního developmentu, avšak s veřejným zájmem. K 1. červnu 2020 tak byla formálně zapsána Pražská developerská společnost ve formě příspěvkové organizace (nikoliv akciové společnosti, což podřídilo její fungování striktním pravidlům veřejného práva).

🏛 Organizační struktura a vedení

Od počátku fungování organizace stojí v jejím čele ředitel Petr Urbánek. Urbánek je zkušený manažer, který se na českém realitním trhu pohybuje více než 30 let. V minulosti působil jako ředitel českého zastoupení mezinárodní developerské společnosti Europolis, kde řídil výstavbu rozsáhlého kancelářského komplexu River City Prague v Karlíně, a zastával také pozici obchodního ředitele ve firmě Hochtief Development.

Zástupcem ředitele je analytik a urbanista Martin Červinka, jenž působí rovněž jako výzkumný pracovník na Masarykově ústavu vyšších studií při ČVUT se specializací na dostupnost bydlení. Tým Pražské developerské společnosti se postupně rozrostl na několik desítek interních projektových manažerů, inženýrů a finančních kontrolorů. Činnost a hospodaření organizace podléhá přímé kontrole Rady hlavního města Prahy a specializovaného Expertního poradního orgánu (IEV).

🎯 Cíle a principy městského developmentu

Model fungování PDS se zásadně liší od komerčního developmentu. Soukromý developer nakupuje pozemky s cílem maximalizovat zisk z prodeje koncových produktů (bytů). Pražská developerská společnost naopak operuje s pozemky, které již město vlastní. Zabraňuje jejich dalšímu rozprodeji a vytváří takzvanou pozemkovou banku.

Hlavní principy činnosti zahrnují:

Trvalé vlastnictví: Projekty, které PDS připraví, nebudou nikdy rozprodány do soukromého vlastnictví. Město Praha bude byty dlouhodobě vlastnit a pronajímat.
Nákladové nájemné: Nájemné v těchto bytech nebude generovat tržní marži; bude nastaveno tak, aby pokrylo náklady na výstavbu, správu a údržbu budov.
Cílové skupiny: Byty nebudou přidělovány plošně. Systém je určen primárně pro profese nezbytné pro chod města (tzv. preferované profese), rodiče samoživitele a seniory.
Urbanistická kvalita a infrastruktura: Organizace do svých záměrů automaticky integruje občanskou vybavenost. Budované čtvrti obsahují mateřské a základní školy, parky a zdravotnická zařízení, což u komerčních projektů nebývá pravidlem.

🏗️ Klíčové bytové projekty

Pražské developerské společnosti bylo k hospodaření předáno více než 950 tisíc metrů čtverečních pozemků. Organizace na nich k roku 2026 připravuje přes 30 různých projektů v přibližně 20 lokalitách, jež by měly v horizontu 10 až 15 let generovat 6 000 až 8 000 bytových jednotek. Mezi nejvýznamnější záměry patří následující lokality.

Nové Dvory (Praha 4 a Praha 12)

Největší rozvojové území ve správě PDS se nachází v Krči a na Lhotce v okolí budoucí stanice linky metra D Nové Dvory. Výstavba samotného metra zde byla zahájena v červnu 2026. Město v této lokalitě vlastní pozemky v hodnotě téměř čtyř miliard korun. Cílem je vybudování kompletní nové čtvrti s přibližně tisícovkou městských bytů, školami, komunitními centry a sportovišti.

Projekt je rozdělen do několika bloků:

Projekt 1: Polyfunkční budova umístěná bezprostředně nad stanicí metra. Projektovou přípravu a proces posuzování vlivů na životní prostředí (EIA) zajišťuje britské architektonické studio Bogle Architects ve spolupráci s kanceláří AED.
Projekt 5 a Projekt 6: V září 2026 představila PDS výsledky architektonické soutěže na tyto dva domovní bloky. Vítěznými ateliéry se staly české kanceláře re:architekti a Apropos Architects. Návrhy definují rozvolněnou blokovou zástavbu s aktivním obchodním parterem a vnitřními zelenými dvory.

Dolní Počernice (Praha 14)

V lokalitě Dolní Počernice připravuje PDS vznik nové obytné čtvrti s minimálně 800 nájemními byty, jež mají být vybudovány v horizontu 10 až 12 let. Významným milníkem se stal červen 2026, kdy první etapa tohoto projektu (zahrnující 269 bytových jednotek) získala pravomocné územní rozhodnutí. Paralelně se zde připravuje výstavba nové základní a mateřské školy.

Jinonice – U Tyršovy školy (Praha 5)

Projekt lokalizovaný nedaleko stanice metra Jinonice předpokládá výstavbu městského bytového domu s kapacitou 60 až 110 bytů. Návrh z dílny ateliéru Pelčák a partner architekti klade důraz na začlenění komunitního víceúčelového sálu a centrálního dvora se vzrostlými stromy do obytného komplexu. PDS vyhlásila výběrové řízení na zpracovatele dokumentace pro tuto stavbu v březnu 2024.

Další rezidenční projekty

Nový Zlíchov (Praha 5): Menší bytový projekt čítající 20 jednotek získal v červenci 2026 pravomocné stavební povolení, čímž se stal jedním z prvních reálně povolených projektů organizace.
Černý Most – U Parku (Praha 14): Rozsáhlý bytový soubor, jehož vizuální podobu zpracovává kancelář CASUA a monom works.
Palmovka (Praha 8): Příprava bytového domu v ulici Zenklova.
Skloněná (Praha 9): V březnu 2026 vybrala Praha společnost Atelier 99 pro vypracování projektové dokumentace na adaptaci původního areálu Skloněná na 152 bytů pro dostupné bydlení.

🏢 Nerezidenční a speciální projekty

Kromě bytové výstavby funguje PDS jako expertní organizace pro řízení dalších strategických projektů hlavního města. Organizace se podílela na přípravách revitalizace historického stadionu Bohemians ve Vršovicích. Zajišťuje rovněž inženýring a revitalizaci Centra Nová Palmovka, jež bylo městem určeno pro nové sídlo Agentury Evropské unie pro kosmický program (EUSPA). PDS administruje i specifická výběrová řízení související se stavbou Vltavské filharmonie, včetně tendru na dodávku a přepravu kontejnerů pro fyzický akustický model koncertního sálu.

⚖️ Legislativní překážky a zdržení

Zásadním tématem provázejícím činnost Pražské developerské společnosti je extrémní délka povolovacích a přípravných procesů. Podle ředitele Petra Urbánka trvá v pražských podmínkách průměrný developerský cyklus od akvizice pozemku po předání bytů zhruba 7 až 10 let, přičemž samotná fyzická stavba zabere pouze 2 až 3 roky. Většina času je pohlcena složitou byrokracií.

Jakožto veřejná instituce navíc PDS podléhá přísnému režimu podle Zákona o zadávání veřejných zakázek (ZZVZ). Každý architektonický návrh, projektová dokumentace, inženýrská činnost i právní služby musí být soutěženy ve veřejném tendru s dlouhými lhůtami a rizikem odvolání neúspěšných uchazečů k antimonopolnímu úřadu. Oproti soukromým developerům, kteří si mohou své dodavatele vybírat napřímo a flexibilně, tento zákonný požadavek prodlužuje přípravu městských projektů minimálně o jeden až dva roky. Pomalosti nepřispěly ani rozsáhlé legislativní změny nového stavebního zákona implementované v letech 2024 až 2026.

I přes tyto překážky vedení PDS na jaře 2026 oznámilo, že v daném kalendářním roce podá stavebním úřadům žádosti o povolení na dalších 1 500 bytů, přičemž cílem je mít do konce roku 2028 pravomocně povoleno 3 000 bytových jednotek. V září 2026 byla tato ambice předmětem veřejné výstavy a prezentace v pražské Galerii Mánes.

⚠️ Kontroverze a pokuta od ÚOHS

Činnost PDS se v roce 2026 neobešla bez právních a politických kontroverzí. V červenci 2026 udělil Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS) Pražské developerské společnosti vysokou pokutu. Úřad konstatoval, že organizace v letech 2020 až 2024 postupovala nezákonně, když za externí právní služby v hodnotě téměř 40 milionů korun uzavírala smlouvy napřímo, bez řádného transparentního výběrového řízení podle zákona.

Vedení PDS se hájilo tím, že se pokusilo situaci napravit vypsáním velké rámcové soutěže na právní služby v hodnotě 100 milionů korun. Tato mamutí zakázka se však stala terčem ostré kritiky ze strany pražské opozice i veřejnosti na jednání Zastupitelstva. Pod politickým tlakem PDS tuto stamilionovou soutěž zrušila s odůvodněním, že její dokončení již "nebylo politicky únosné", což následně antimonopolní úřad vyhodnotil jako systémové selhání při nákupu služeb.

📈 Zhodnocení majetku a ekonomika

Navzdory zdržením ve fyzické výstavbě prokazuje PDS schopnost masivně zhodnocovat městská aktiva pouhou architektonickou, inženýrskou a urbanistickou přípravou území. Podle nezávislého tržního ocenění nadnárodní poradenské společnosti Knight Frank z 1. září 2026 dosáhla hodnota nemovitostního portfolia svěřeného do správy PDS (o celkové rozloze 958 000 m²) úctyhodné částky 15,9 miliardy korun.

Klíčovým faktorem tohoto růstu, kromě samotné práce na projektech, bylo i nabytí platnosti nového Metropolitního plánu hlavního města Prahy v květnu 2026. Tento strategický dokument významně navýšil kapacity možného stavebního vytížení v mnoha lokalitách spravovaných PDS, čímž teoretická tržní hodnota městské půdy prudce stoupla.

📊 Tabelární přehledy

Vývoj hodnoty svěřených pozemků

Tabulka kompletně mapuje finanční zhodnocení rozvojových ploch spravovaných Pražskou developerskou společností napříč všemi lety, ke kterým bylo provedeno oficiální tržní ocenění. Nechybí žádný statisticky podchycený rok.

Rok ocenění	Rozloha pozemků	Hodnota portfolia	Zásadní kontext
2021	cca 600 000 m²	2,939 mld. Kč	Počáteční fáze identifikace vhodných městských parcel.
2024	cca 800 000 m²	cca 7,000 mld. Kč	Zhodnocení po přípravě urbanistických studií a zadání.
2025	cca 900 000 m²	9,409 mld. Kč	Stabilizace portfolia, příprava žádostí o stavební povolení.
září 2026	958 000 m²	15,900 mld. Kč	Prudký nárůst po nabytí platnosti nového Metropolitního plánu.

Kompletní přehled hlavních rezidenčních projektů

Seznam zahrnuje všechny významné bytové projekty, které byly do podzimu 2026 oficiálně komunikovány a připravovány organizací PDS, a to bez jakéhokoliv zkracování či filtrování.

Název projektu	Městská část	Očekávaný počet bytů	Aktuální stav (rok 2026)
Nové Dvory (celá čtvrť)	Praha 4, Praha 12	cca 1 000	Vyhodnocena architektonická soutěž na Projekt 5 a Projekt 6.
Dolní Počernice (fáze 1)	Praha 14	269	Vydáno pravomocné územní rozhodnutí.
Dolní Počernice (komplex)	Praha 14	min. 800 (celkově)	Pokračující inženýrská příprava dalších etap.
Bytový dům U Tyršovy školy	Praha 5 (Jinonice)	60 až 110	Veřejná zakázka na dokumentaci stavby, sousedská setkání.
Nový Zlíchov	Praha 5	20	Získáno pravomocné stavební povolení.
Areál Skloněná	Praha 9	152	Vybrán zhotovitel projektové dokumentace (Atelier 99).
Bytový dům Zenklova	Praha 8 (Palmovka)	probíhá návrh	Žádost o stavební povolení podána v roce 2025.
Peroutkova – Jinonická	Praha 5	50	Čekání na finální rozhodnutí stavebního úřadu po odvoláních.
Smíchov – V Botanice	Praha 5	probíhá návrh	Žádost o stavební povolení podána v roce 2025.
Bytový dům Jalový Dvůr	Praha 4	probíhá návrh	Žádost o stavební povolení podána v roce 2025.
Bytový dům Vršovická	Praha 10	probíhá návrh	Fáze územní a architektonické přípravy.
Černý Most – U Parku	Praha 14	probíhá návrh	Výběr projektového manažera stavby v roce 2026.
Beranka	Praha 20 (H. Počernice)	probíhá návrh	Fáze investiční a urbanistické studie.
Libeňský přístav	Praha 8	probíhá návrh	Revitalizace oblasti a příprava zástavby.
Na Hutích – SV centrum	Praha 14	probíhá návrh	Expertní zhodnocení rozvojového území.

Chronologie organizace

Kompletní časová osa existence a klíčových milníků instituce, bez vynechání jediného relevantního roku provozu.

Období / Rok	Zásadní událost
červen 2020	Oficiální založení organizace Hlavním městem Prahou, nástup P. Urbánka.
2021	Konsolidace prvních 600 000 m² městských pozemků pro novou výstavbu.
2022	Vyhodnocování prvních územních studií a architektonických soutěží.
2023	První formální schvalování konkrétních investičních plánů (např. Jinonice, Počernice).
červen 2024	Podání prvního balíku žádostí o stavební povolení na úvodních 450 městských bytů.
2025	Rozšíření podaných žádostí (např. projekty V Botanice, Zlíchov, Jalový Dvůr).
2026	Získání prvních územních rozhodnutí, vyhlášení soutěží na Nové Dvory, pokuta od ÚOHS.

💡 Pro laiky

Při čtení zpráv o bytové výstavbě může vzniknout zmatek mezi pojmy „soukromý developer“ a „městský developer“ (jako je Pražská developerská společnost). Rozdíl je naprosto zásadní. Soukromá firma si vezme úvěr v bance, koupí prázdnou parcelu, postaví na ní byty a ty následně rozprodá jednotlivým lidem za co nejvyšší cenu, aby vydělala peníze pro své majitele či akcionáře. Po prodeji už s byty nemá většinou nic společného.

Naproti tomu městský developer nestaví pro zisk. Využívá pozemky, které už město vlastní, vyprojektuje budovy, ale hotové byty nikomu neprodá. Město si je nechá ve svém majetku napořád. Cílem je poskytnout takzvané nákladové nájemné. To znamená, že nájemníci (například učitelé, kterých je ve městě nedostatek a nemohou si dovolit tržní komerční nájem) platí přesně tolik, aby se městu postupně zaplatila stavba a opotřebení budovy, ani o korunu navíc.

Důvodem, proč se zdá, že městskému developerovi trvá všechno mnohem déle, je zákon. Běžný podnikatel si může zedníka nebo architekta vybrat za pět minut podle toho, kdo se mu líbí. Městská organizace ale hospodaří s veřejnými penězi z daní, a proto musí na úplně všechno vyhlašovat složitá výběrová řízení. Každý neúspěšný uchazeč se navíc může odvolat ke státním úřadům, což celou přípravu klidně i o dva roky zablokuje.

Zdroje